12
Dec

Cykliczność życia nieruchomości komercyjnych

W nieruchomościach komercyjnych przejawia się cała gama fenomenów cyklicznych. Rozumienie ich mechanizmu i wczesne planowanie działań w oparciu o tę wiedzę jest kluczowe dla powodzenia przedsięwzięć. Na czym najlepiej się opierać przy podejmowaniu decyzji, aby okazały się słuszne?

Przede wszystkim, tak jak w innych typach nieruchomości, na rynku nieruchomości komercyjnych obserwujemy przejawy klasycznego cyklu życia nieruchomości budowlanych, najczęściej opisywanego następująco: FAZA PLANOWANIA – FAZA REALIZACJI – FAZA UŻYTKOWANIA – FAZA POUŻYTKOWA (przechodząca znów w fazę planowania). W każdym ze stadiów mamy do czynienia z różnymi zadaniami związanymi z nieruchomością. Przykładowe zagadnienia rozwiązywane przez firmy doradcze w poszczególnych fazach cyklu życia nieruchomości przedstawia ILUSTRACJA. W porównaniu z nieruchomości innego typu cykl życia nieruchomości komercyjnych jest stosunkowo krótki. Nieruchomość starszą lub zmodernizowaną dawniej niż 10 lat temu uważa się za starą. Zwykle wymaga ona przebudowy lub całkowitego powtórzenia cyklu budowlanego.

Na cykl życia nieruchomości budowlanej nakłada się cykliczność procesów makroekonomicznych, obserwowanych w gospodarce światowej, regionalnej czy krajowej. Elementy takie jak wysokość stawek czynszu, poziom pustostanów, ilość i wielkość planowanych projektów, ceny usług dostarczanych do nieruchomości i inne obserwowane w nieruchomościach również układają się cyklicznie. Można wyróżnić wśród nich następujące fazy: OŻYWIENIA – ROZKIWTU – KRYZYSU – DEPRESJI.

Ze względu na swoją charakterystykę nieruchomości bywają uznawane za jeden z barometrów nadchodzących zmian koniunkturalnych. Fenomen ten jest związany przede wszystkim z długotrwałością dostarczenia produktu na rynek nieruchomości (czy analogicznie np. budowy własnego domu zwłaszcza przy tzw. systemie gospodarczym). W związku z czasem potrzebnym na planowanie i budowę, najwięksi deweloperzy starają się działać wyprzedzająco. Rozpoczynają budowę, zanim inne branże zaobserwują ożywienie gospodarcze i zgłoszą pilny popyt na powierzchnie komercyjne. Jednocześnie, ze względu na wysoką kapitałochłonność nieruchomości w okresie dekoniunktury, jednymi z pierwszych firm odczuwających wtedy problemy z płynnością gotówkową są deweloperzy. Specyfika nieruchomości sprawia, że cykliczne wzloty obserwowane na rynku nieruchomości są szczególnie wysokie, a upadki szczególnie głębokie i bolesne.

Specyfika i cykliczność koniunktury sprawiają, że w we wszelkich działaniach związanych z rynkiem nieruchomości szczególnego znaczenia nabiera właściwe planowanie i harmonogramowanie oraz wspieranie się wiedzą specjalistów, a w szczególności firm doradczych takich jak APOGEUM.