28
Nov

Jakie czynsze w nieruchomościach komercyjnych? Analiza autorstwa specjalistów APOGEUM REAL ESTATE już wkrótce w prasie branżowej

Zbierając informacje, które płyną do nas od kontrahentów rynkowych, analizując ich preferencje, a także prowadząc twórcze dyskusje wewnątrz firmy, przedstawiciele Zespołu APOGEUM REAL ESTATE podjęli się opracowania analizy ekonomicznej jednego z klasycznych zagadnień związanych z procesem wynajmu nieruchomości komercyjnych. W najbliższym czasie w prasie branżowej ukaże się analiza, której wybrane robocze fragmenty przedstawiamy poniżej.

Komu i dlaczego opłaca się czynsz brutto? Czy jest możliwe, aby najemcy woleli czynsz netto?

W obecnych realiach rynkowych deweloperzy powierzchni komercyjnych są postawieni między młotem a kowadłem – pomiędzy stale rosnącymi wymaganiami najemców i ich potrzebami a chęcią stworzenia produktu inwestycyjnego, który bezpieczeństwem, łatwością obsługi i rentownością będzie mógł konkurować z typowymi inwestycjami oferowanymi przez rynki kapitałowe.

W przypadku chęci stworzenia z nieruchomości komercyjnej produktu inwestycyjnego dla dużych funduszy kapitałowych, kluczowego znaczenia nabierają czynniki wpływające na jakość i bezpieczeństwo najmu. Spośród głównych elementów, które są brane pod uwagę przy analizie jakości umów najmu nieruchomości komercyjnej, należy wymienić: długość umów najmu, wiarygodność finansowa najemców, wielkość i typ zabezpieczeń finansowych wnoszonych przez najemców oraz proporcje i zakres opłat, którymi najemcy partycypują w kosztach utrzymania nieruchomości. Za najbezpieczniejsze, a co za tym idzie ‒ najlepiej wyceniane ‒ uznawane są powierzchnie objęte umowami, których okres pozostałego wynajmu wynosi nie mniej niż kilka lat, a jednocześnie są wynajmowane najemcy posiadającemu pozytywną historię terminowego płacenia czynszu lub posiadającemu znaczącą pozycję rynkową czy wysoki rating kredytowy. Dodatkowo część największych funduszy inwestycyjnych nie inwestuje w nieruchomości wynajęte inaczej niż na podstawie umów typu „triple-net rent” (patrz ILUSTRACJA oraz ARTYKUŁ) czyli takie, w których znacząca większość lub (w sytuacji idealnej) wszystkie koszty utrzymania nieruchomości stanowią osobną od czynszu pulę, którą pokrywają najemcy. Dlatego w sytuacji, kiedy na rynku nieruchomości komercyjnych mamy do czynienia z tzw. rynkiem wynajmującego (niedobór powierzchni komercyjnych przy jednoczesnej pozytywnej perspektywie makroekonomicznej), deweloperzy starają się forsować umowy typu „triple-net rent”, aby uzyskać strukturę najmu jak najbardziej zbliżoną do optymalnej, której poszukują fundusze kapitałowe.

Z drugiej strony, na pytanie zadane przedstawicielom najemców: „Jaką umowę najmu chciałaby Pani/chciałby Pan negocjować lub podpisać?”, pada zwykle odpowiedź: „Umowę najmu w dobrej lokalizacji z jak najniższym czynszem!”. Po chwili zastanowienia zwykle dodawana jest również odpowiedź uzupełniająca (która z kolei pojawia się jako najczęstsza pierwsza odpowiedź wśród większości pośredników zajmujących się wynajmem): „Chcielibyśmy mieć jak najprostszą umowę najmu!”. To właśnie ta druga część odpowiedzi, w połączeniu z obawami dotyczącymi właściwego ujęcia opłat pozaczynszowych oraz ich potencjalnego wzrostu w okresie najmu, skłania najemców do walki o umowy z czynszem brutto. Ta walka jest najskuteczniejsza w okresach osłabienia lub niepewności koniunktury, albo w czasach wzmożonej podaży powierzchni komercyjnych (tzw. „rynek najemcy”). W takich okresach szczególnie widoczne są problemy deweloperów związane z przeciwstawnymi wymaganiami najemców i potencjalnych nabywców nieruchomości komercyjnych co do zapisów dotyczących czynszu w umowach najmu powierzchni komercyjnych.

CIĄG DALSZY WKRÓTCE W PRASIE BRANŻOWEJ.