08
Nov

Typy opłat czynszowych w umowach najmu nieruchomości komercyjnych

Znajomość typów opłat czynszowych jest kluczowa w trakcie planowania i negocjowania umowy najmu. Aby nie zagubić się w gąszczu rodzajów opłat i w ich anglojęzycznym nazewnictwie, warto zapoznać się z poniższym zestawieniem.

Wraz z migracją do krajów regionu Europy Środkowej zasad biznesowych wywodzących się z krajów anglosaskich, w branży nieruchomości komercyjnych w tym regionie pojawił się podział umów najmu na typy związane z różnicami w zakresie i rodzajach wnoszonych opłat. Typy umów najmu nieruchomości komercyjnych różnią się podziałem między wynajmującego i najemcę ryzyk związanych z kosztami obsługi powierzchni:

  • umowa najmu z czynszem brutto (gross rent) – strony umowy ustalają kwotę płatności czynszu i jest ona niezależna od kosztów obsługi i utrzymania nieruchomości, ponoszonych przez wynajmującego; poza czynszem, najemca ponosi koszty mediów, generowane przez niego na wynajmowanej powierzchni;
  • umowa najmu z czynszem netto (net rent) – oprócz ustalonego czynszu najmu i kosztów mediów zużywanych na własnej powierzchni, najemca przejmuje na siebie koszty związane z podatkiem od nieruchomości za użytkowaną powierzchnię (ewentualnie opłatami z tytułu użytkowania wieczystego);
  • umowa najmu z podwójnym czynszem netto (double-net rent) – oprócz czynszu najmu i refaktur za media, najemca przejmuje na siebie koszty związane z podatkiem od nieruchomości czy opłatami z tytułu użytkowania wieczystego, a dodatkowo pokrywa koszty ubezpieczenia nieruchomości w ustalonym zakresie;
  • umowa najmu z potrójnym czynszem netto (triple-net rent) – niezależnie od czynszu i kosztów mediów, najemca ponosi koszty podatków, ubezpieczeń oraz koszty utrzymania nieruchomości; szczegółowy katalog kosztów utrzymania nieruchomości pokrywanych przez najemcę zależy od standardu i typu nieruchomości i zwykle obejmuje koszty sprzątania, ochrony i obsługi technicznej powierzchni wspólnych i terenów zewnętrznych nieruchomości.

Pokrywanie przez najemcę dodatkowych kosztów utrzymania w przypadku umów najmu z czynszem netto przybiera formę refaktur, opłat serwisowych (service charge) oraz funduszy celowych, takich jak fundusz remontowy czy marketingowy.

(patrz ILUSTRACJA)