Umowa najmu w nieruchomościach komercyjnych

Najem jest podstawową formą odpłatnego udostępnienia nieruchomości do używania, stosowaną w nieruchomościach komercyjnych. Znajomość elementów i konstrukcji najważniejszego typu umowy, pozwalającego czerpać zyski z nieruchomości komercyjnej, jest niezwykle istotna zarówno dla wynajmującego, jak i dla najemcy.

W ramach umowy najmu właściciel lub władający nieruchomością udostępnia innemu podmiotowi nieruchomość do używania. W zamian za możliwość korzystania z nieruchomości najemca uiszcza wynajmującemu czynsz, który w typowym dla nieruchomości komercyjnych modelu biznesowym stanowi główny przychód właściciela.
Ustawa Kodeks Cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 r. (z późniejszymi zmianami) reguluje główne elementy związane z budową umowy najmu w Art. 659 do Art. 679, a w dalszych artykułach odpowiednio elementy związane z najmem lokalu (szczególnie lokalu mieszkalnego), a także z pokrewnymi stosunkami prawnymi, takimi jak dzierżawa czy umowa leasingu.

Należy podkreślić, że umowa najmu podlega zasadom przyjętym dla prawa cywilnego (prawa stosunków umownych), gdzie zapisy zawarte w Kodeksie Cywilnym są stosowane dopiero w przypadku, gdy strony nie uregulują w danej umowie wszystkich podstawowych warunków, koniecznych do poprawnego obowiązywania umowy najmu. Specyfika prawa cywilnego pozwala stronom umowy najmu praktycznie dowolnie uszczegóławiać, ustalać i zmieniać konkretne zapisy umowy w stosunku do analogicznych zapisów Kodeksu Cywilnego.

Ze specyfiki prawa umów, pozwalającego stronom ułożyć łączącą je umowę w sposób dla nich wygodny i oparty na wzajemnych negocjacjach, w połączeniu z migracją do Polski reguł biznesowych wykształconych w krajach anglosaskich, wynika m.in. podział komercyjnych umów najmu na najmy brutto, netto, tzw. podwójne netto i tzw. potrójne netto (patrz też: Typy opłat czynszowych w umowach najmu nieruchomości komercyjnych).

W nowoczesnym obrocie komercyjnym dominuje tendencja do zwiększania szczegółowości zapisów umowy najmu wraz ze wzrostem wartości czynszu i przedmiotu najmu oraz proporcjonalnie do długości trwania umowy. Dlatego umowy najmu obejmujące duże powierzchnie lub całe budynki, zawierane na okresy powyżej kilku lat, zwykle posiadają objętość od kilkudziesięciu do kilkuset stron, a negocjowane i zawierane są przez całe zespoły doradców prawnych i merytorycznych.